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いつ上がる?変動と固定どっちが正解?住宅ローンの金利は今後どうなるか

2019.08.06

住宅ローンの金利が低水準で、住宅購入を真剣に考えている人も多いはず。ただし、住宅ローンを組むのは一生にそう何度もあるものではない。ほとんどの人が初めての経験になることだろう。

そこで気になるのは、住宅ローン金利の今後の動向だ。もちろん未来は誰にもわからないけれど、過去と現状を把握すれば、見えてくることもあるはずだ。

住宅ローンの金利の推移を確認

出典:住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」より転載
※ 主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

上に挙げた表は住宅金融支援機構が発表した「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」だ。

平成7年前後を境に、以後は低金利の状況が続いており、住宅ローンが高金利というイメージが少ない人がいるかもしれない。

しかし、平成の初期以前は高金利が当然の時代もあった。特に平成2年ごろは8%を超す住宅ローンも存在したのだ。今でも住宅ローンが8%や10%、はたまたそれ以上に上昇する可能性はあるのだ。

【参考】住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」

住宅ローン金利の今後の予想【10年後はどうなる?】

では、10年後の金利水準はどれくらいになっているだろうか? ……結論から言えば、今後の金利がいくらになるかは誰にも予測できない。しかし、現在の経済状況を判断材料に、推測はできるかもしれない。

少子高齢化が進む日本では今後、新興国のような急速な経済成長を望むのは酷かもしれない。実際、日銀はインフレ率2%の達成を目標としているが未達が現状だ。また、IMF(国際通貨基金)の2019年7月世界経済見通しでも、世界経済の成長率は2019年で3.2%、2020年は3.5%へ回復するとしているが、2019年4月の予想よりも0.1%、下方修正されている状況だ。

住宅ローンの金利はどこまで上がる?

金利の中には「名目金利」「実質金利」が存在する。

名目金利は、住宅ローンや自動車ローン、預貯金などの金利のことだ。一方、実質金利は、名目金利から予想物価上昇率をひいたものである。経済の実態を知るには実質金利を知ることが重要だ。

住宅ローンが2%で、予想物価上昇率が0.7%だとすると、実質金利は2%-0.7%=1.3%となる。

一方、住宅ローンが8%だとしても、物価上昇率が10%なら、実質金利は8%-10%=-2%になるのだ。

要するに、年利8%で借金しても、2%分マイナスとなるということ。お金を借りた方が得になる計算だ。

つまり、目の前の金利(名目金利)だけで「低金利」「高金利」だと判断するのは、正解とは言い切れない。物価上昇率を考慮しなくてはならないと本質は見えてこないのだ。

2019年7月に日本銀行が発表した「経済・物価情勢の展望」では、2019年度の消費者物価指数(除く生鮮食品)は、+0.8〜1.1%の見込みとなっている。また、2020年度は+1.1〜+1.4%、2021年度には+1.3〜+1.7%を見込んでいる。(「2019〜2021年度の政策委員の大勢見通し」)

2021年度の消費者物価指数が見通しのように+1.3〜+1.7%の中間で、+1.5%になるとすれば、2019年度の見通し+0.8〜+1.1%の中間値+0.95%と比較して、その差は+0.55%程度の押し上げ要因しかないと見込まれる。

あくまで予想に過ぎないが、ここ数年での大幅な金利上昇は考えにくい経済状態といえるだろう。

【参考】日本銀行「経済・物価情勢の展望」2019年7月

住宅ローンは変動金利と固定金利のどっちがいいの?

金利は低いほど借りやすく。実際ありがたい話だが、将来の金利上昇リスクは避けられない。低金利だからといって、住宅ローンの100%を変動金利でまかなうのは、ややリスクが高いかもしれない。

一方、固定金利には、金利が低下した時でも過去の高い設定の金利を払い続けなければいけない、そんなリスクがある。しかし、三菱UFJ銀行は固定10年のプレミアム住宅ローンを0.59%とインターネット上で公開している(2019年7月末現在・店頭表示金利は年3.19%)が、住宅ローンの貸し出し金利がゼロ以下になるとは考えられないので、下げ余地は0.59%しかない。つまり、金利低下余地は限られているので、2019年7月現在では固定金利100%の住宅ローンを組むのもひとつの考え方だろう。

現状の金利情勢を鑑みて、住宅ローンは変動金利の比率を0%〜50%程度にして残りを固定金利にするのは、アイデアのひとつかもしれない。

住宅ローンの借り換え

過去に設定した住宅ローンが、直近の商品と比べて支払い金利が割高になっていたり、変動金利を固定金利に、固定金利を変動金利に変更したい事情があるなど、住宅ローンの借り換えを希望する人もいるだろう。

その場合、金利差だけに気を取られて安易に借り換えると、実はコストが予想以上にかかることもある。保証料や融資事務手数料などの諸費用も金利差と同時に考慮して借り換えを検討しよう。

詳しくは各金融機関に問い合わせ・相談していただき、納得いく住宅ローンの借り換えを実施していただきたい。

※データは2019年7月下旬時点での編集部調べ。
※本記事は住宅ローンを推奨する目的はありません。あくまで自己責任・自己判断でご利用下さい。
※情報は万全を期していますが、その内容の完全性・正確性を保証するものではありません。

文/中馬幹弘

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