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住宅ローンを繰り上げ返済するメリットは?得するとは限らないってホント!?

2019.08.11

住宅ローンを繰り上げ返済してできる限り早く返済を終わらせようと頑張る人も多いはず。

でも、繰り上げ返済すると返済額は減るのだろうか? そもそも、繰り上げ返済はした方がいいのだろうか?

住宅ローンを繰り上げ返済する効果って何?

繰り上げ返済とは、契約に基づく返済額と別に、任意の額を返済することだ。

繰り上げ返済分は元金の返済に充当される。そのため元金が減り、元金に対する利息が減ることになる。結果、毎月の返済額が圧縮されたり、返済期間を短くするなどの効果がある。

最近では、ネットバンキングなどを利用して、簡単に繰り上げ返済できる金融機関も増えているが、繰り上げ返済手数料がかかる場合もあるので、事前に確認したい。

繰り上げ返済は、返済額を減らすタイプと返済期間を短縮するタイプを選べる。まずは、返済額を減らすタイプをご説明しよう。

返済額を減らすタイプ

住宅ローンには、「元利均等返済」方式と「元金均等返済」方式と2つの返済方法がある。

元利均等返済は毎月支払う返済額が一定となる返済方法だ。

一方、元金均等返済は毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法だ。支払い開始当初は毎月の返済額が多く、年々毎月の返済額が減っていく。

住宅ローンを利用する人の多くは、毎月の返済額が一定になる元利均等返済を選ぶ場合が多い。しかし、繰り上げ返済により元金が減ることで、毎月の返済額を減少できる。

返済期間を短縮するタイプ

返済するための資金に余裕ができたため、繰り上げ返済をして住宅ローンをなるべく早く完済したいという人もいるだろう。その場合、返済額を変えずに返済期間だけを短くするタイプの繰り上げ返済もある。

住宅ローンは繰り上げ返済しない方が有利な場合もある

住宅ローンの返済というプレッシャーから早く解放されたい……そう思う人も多いだろう。しかし、メリットだけではないことも把握しておきたい。

1.住宅ローンの金利は低金利な融資である。

自動車ローンや学資ローン、医療ローンなど、暮らしの中でローンを組む機会があるだろう。その中でも、住宅ローンは最も金利が低い金融商品のひとつだ。焦って住宅ローンの繰り上げ返済したために余裕資金がなくなり、結果、高金利なローンを別途組むこともありうるので、無理な繰り上げ返済は避けたい。

2.変動金利の場合、繰り上げ返済額が上がる場合もある。

変動金利の住宅ローンはその名の通り、市中金利の動きに合わせて支払い金利が変わる。しかし、いきなり金利変動が支払い額に適応されるわけでなく、一定期間は返済額が変わらないような設定になっているものも多い。

しかし、繰り上げ返済の場合、繰り上げ返済時点での金利が適応され、かえって返済額が増えることもあるので留意したい。

3.金利の上下動によっては繰り上げ返済すると不利になる場合も

2019年8月現在、日本は未曾有の低金利だ。住宅ローンも0.4%前後の商品が見られるなど、借り入れする側には有利だ。

しかし、金利が急上昇して、4%、5%、果てはそれ以上になる可能性もある。そんな金利が高い時期に繰り上げ返済してしまった後、金利が大幅に下がった場合、トータルでは不利になりかねない。

住宅ローンを繰り上げ返済するシミュレーションを教えて!

では、実際に住宅ローンの繰り上げ返済を行うとどうなるか? 金融機関ほかのウェブサイトでシミュレーションができるので、試してみてはいかがだろうか?

【参考】三井住友銀行「住宅ローン 一部繰上返済シミュレーション」

CASIO「keisan 生活や実務に役立つ高精度計算サイト」

住宅ローンの繰り上げ返済の計算をExcelで行う。

MicrosoftのExelで住宅ローンの繰り上げ返済の計算も行える。

テンプレートがMicrosoftで用意されており、ダウンロードすれば使える。返済期間中に繰り上げ返済の金額を任意で入力できるタイプなので、複数回の繰り上げ返済もシミュレーションできるはずだ。

【参考】繰上げ返済のローン計算

ただし、返済期限短縮タイプの繰り上げ返済シミュレーションなので、返済期間はそのままで返済金額を下げる計算など、さらに自分好みに使うなら、このテンプレートは利用せず直接関数を入力して計算する方法もある。

繰り上げ返済のコツってあるの?

前述のように、繰り上げ返済は毎月の返済額軽減タイプと、返済期間短縮タイプがある。総支払い額を計算するとわかるはずだが、期間短縮タイプの方がお得になるが、返済期間が期初から10年未満(返済回数が120回未満)に短くなると、住宅ローンの控除(住宅借入金等特別控除)が適用できなくなる場合もあり、また、将来的に金利が下がる場合に期間短縮すると不利になるケースもあるので、総合的に判断する必要がある。

住宅ローンの繰り上げ返済の金額

では、住宅ローンの繰り上げ返済の金額はどうすべきだろうか? 以下で確認したい。

住宅ローンの繰り上げ返済はいくらからできる?

結論から言うと、繰り上げ返済を1円からできる金融機関もある。また、1万円以上1万円ごとの設定など繰上返済の額は様々だ。しかし、繰り上げ返済に手数料を設定している場合もあり、少額を繰り返すと返済手数料で損をしてしまうこともあるので注意したい。

住宅ローンの繰り上げ返済の手続き方法

実際に住宅ローンの繰り上げ返済をする時の手続き方法をみていこう。

住宅ローンの繰り上げ返済の手続き方法【三菱UFJ銀行の場合】

ここでは、例として三菱UFJ銀行の手続き方法を確認したい。

三菱UFJ銀行で一部繰り上げ返済を行う場合、「最終返済期限繰り上げ方式」と「返済額再計算方式」の2種類から選べる。

申し込みは平日17時までの「テレフォンバンキング」、平日18時までで土曜・祝日も対応時間を設定する「テレビ窓口」、平日9時〜15時に対応の「店頭窓口」、24時間いつでも申し込める「インターネット手続き」の4つがある。

借入金の全額を繰り上げ返済する場合は「期限前完済」となり、こちらは「店頭窓口」「インターネット手続き」「テレビ窓口」の3タイプが利用できる。後述するが、期限前完済には手数料が必ずかかるので確認したい。

住宅ローンの繰り上げ返済の手数料はいくら? 無料の場合もあるの?

繰り上げ返済をする場合、気になるのは手数料だろう。ここで再び三菱UFJ銀行を例示したい。

住宅ローンの繰り上げ返済の手数料【三菱UFJ銀行の場合】

繰り上げ返済の手数料は、一部繰り上げ返済の場合と、期限前に完済する場合で異なる。

「一部繰上返済手数料」は、インターネットでの申し込みは無料。電話、テレビ窓口では5400円、窓口では1万6200円となる(税込み・税率8%適用時。以下同)

「期限前完済手数料」は、インターネットでの申し込みの場合は1万6200円、テレビ窓口では2万1600円、窓口では3万2400円となる。

双方とも上記以外に保証会社事務手数料1万800円(インターネットを利用する申込時は無料)がかかるが、こちらは戻し保証料の範囲内で差し引かれる。

住宅ローンの繰り上げ返済で保証料はどうなるの?

保証料を保証会社に一括前払いで支払っている住宅ローンを、繰り上げ返済して返済期限を短縮する場合、当初支払う予定の金額から圧縮された期間を計算した保証料が返戻されることがある。これを戻し保証料といい、通常は事務手数料を引いた差額が戻ってくる。

住宅ローンの繰り上げ返済で控除はどうなるの?

個人が住宅ローンなどを利用して、マイホームの新築、取得または増改築などをして、2021年12月31日までに自己の住居として一定の要件を満たす場合に、所得税額から控除するものを住宅借入金等特別控除と呼ぶ。

平成19年1月1日から平成20年12月31日までの住居は控除期間が15年、平成21年1月1日から令和3年(2021年)12月31日までの住居については控除期間が10年に設定されている。

住宅ローンを繰り上げ返済した場合、控除期間以前に完済することがあれば、住宅借入金等特別控除が適用されないケースがあるので留意したい。

【参考】国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

住宅ローンの繰り上げ返済のブログ

住宅ローンの繰り上げ返済についての体験談など、各種ブログが配信されている。正解とは限らないものの参考意見にするのも一つの手だろう。

※データは2019年8月上旬時点での編集部調べ。
※本記事は住宅ローンの利用を推奨する目的はありません。あくまで自己責任・自己判断でご利用下さい。
※情報は万全を期していますが、その内容の完全性・正確性を保証するものではありません。

文/中馬幹弘

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